Frédéric Rosart, Notaris te Turnhout

Gaan samenwonen met je vriend(in) is een spannend moment. Vooral als het gepaard gaat met de aankoop van een woning. Maar voor je de champagne uithaalt, hou je best rekening met een paar zaken. Notaris.be geeft 5 tips voor verliefde kopers die willen samenwonen.

1. Informeer je voldoende over de voorwaarden voor het verkrijgen van een verlaagd tarief

Bij de aankoop van een woning vormt het verkooprecht (de registratiebelasting) een belangrijk deel van je budget. Voor de aankoop van een eigen en enige woning heb je in Vlaanderen recht op een verlaagd tarief van 6%. Dit is een flinke besparing op het standaardtarief van 10%.

Maar informeer je op voorhand grondig over de voorwaarden om te genieten van dit tarief. Misschien heeft je partner nog een woning? Misschien heb je grote verbouwingsplannen en wil je pas binnen een aantal jaren in je nieuwe stek wonen? Dit zijn allemaal zaken waar je best op voorhand advies over inwint, want ze hebben een impact op wat je moet betalen. Daarom een gouden raad: laat je bijstaan door een notaris vóór je iets ondertekent. Zo weet je of je onder bepaalde voorwaarden valt en… weet je meteen waar je aan toe bent. Meer info over de kosten? Ontdek onze handige rekenmodule op Notaris.be.

2. Durf met elkaar te praten over centen

Vaak willen partners die samen een woning kopen deze elk voor de helft aankopen. Een 50%-50% verhouding dus. Dit heeft belangrijke voordelen. Zo kunnen de partners bijvoorbeeld gebruik maken van een zogenaamd aanwasbeding. Met dit beding – dat je enkel kan gebruiken als elk voor de helft eigenaar bent – kan je elkaar beter beschermen ingeval één van jullie zou overlijden.

Maar wat als één van jullie niet hetzelfde kan inbrengen in de aankoopkosten als de ander? Dit hoeft geen probleem te zijn. Zelfs met een ongelijke inbreng, kunnen jullie elk voor de helft eigenaar worden. De notaris stelt in zo’n geval een document op dat aantoont dat de ene partner een vordering heeft ten opzichte van de andere partner. De partner die meer heeft bijgedragen zal zo zijn geld kunnen recupereren ingeval van een eventuele relatiebreuk. De notaris zal jullie daarbij een paar vragen stellen om alle modaliteiten van de schuldvordering te regelen. Meer weten hierover? Ontdek onze handige video.

3. Denk vooruit

Een relatiebreuk, moeite om de lening af te betalen, een overlijden… Geen aangename dingen om over na te denken wanneer je de aankoopakte tekent. Maar toch is het van belang om deze zaken te bespreken met je partner. Of je nu samenwoont of getrouwd bent. Want de aankoop van een woning is de belangrijkste investering van je leven. Daarom denk je best ook na over het lot van de woning wanneer het zou misgaan. Samenwonende partners hebben in ons erfrecht slechts een beperkt (wettelijk samenwonende koppels) of geen erfrecht (feitelijk samenwonende koppels). Ze zijn dus aangewezen op ‘self-service’ als het op bescherming aankomt. Lees er hier meer over.

Die ‘self-service’ kan met een aanwasbeding, of in sommige gevallen een testament. Afhankelijk van je situatie kan de notaris je adviseren om het ene, dan wel het andere te voorzien. Woon je samen, maar wil je later in het huwelijksbootje stappen? Dan zal de notaris een anticipatieve inbreng voorzien in de akte. De notaris zal met andere woorden je aankoop juridisch kaderen in je leven, zodat alles goed geregeld is voor de momenten waar het wat minder gaat.

4. Investeren in het huis van een ander? Zet alles op papier!

De Belg heeft een baksteen in de maag. Het is daarom niet uitzonderlijk dat je een leven opbouwt met iemand die al eigenaar is van een woning. Ook hier kan de notaris helpen. Want op termijn zal je verder moeten denken: wat met de woning wanneer jullie huwen? Wil je bijdragen in de hypothecaire lening van de partner? Betekent dit dan dat je mee eigenaar wordt?
Als het op liefde aankomt, rekenen de meeste mensen niet graag. Maar de rekening wordt meestal wel gemaakt op het moment van een relatiebreuk… Regel daarom alles goed op voorhand.

Deze raad geldt des te meer als het over verbouwingen gaat. Voor de partner die in de woning van zijn partner heeft geïnvesteerd, komt vaak de pijnlijke vaststelling dat er geen of onvoldoende bewijzen zijn van investeringen. Daarom doen samenwonende koppels er goed aan om één en ander op papier te zitten wanneer ze van plan zijn om te verbouwen. Vooral als slechts één van hen de eigenaar is van de woning. Dat kan met een samenlevingsovereenkomst of een schulderkenning. Lees er hier alles over.

5. Overweeg een samenlevingsovereenkomst

Met een samenlevingsovereenkomst kunnen jullie bepaalde afspraken maken met betrekking tot jullie vermogen, de financiële bijdragen in het samenleven of jullie beslissingsbevoegdheden met betrekking tot bepaalde zaken en goederen. Zo kunnen jullie bijvoorbeeld afspreken hoeveel jullie elk zullen storten op een rekening of wie welke schulden voor zijn rekening neemt. Je kan op papier zetten welke goederen van wie zijn. Daarnaast kunnen jullie ook afspreken dat de gezinswoning bv. niet verkocht mag worden zonder dat jullie beiden hiermee akkoord mee gaan (belangrijk in het geval slechts één van partners eigenaar is van de woning). Willen jullie op een worst case scenario anticiperen? Dan kunnen jullie zelfs bepalingen opnemen over een eventuele tijdelijke alimentatieregeling ingeval van breuk.

Ben je feitelijk samenwonende, dan kan je zelf een samenlevingsovereenkomst opstellen. Maar als wettelijke samenwonenden moeten jullie hiervoor naar de notaris. Wettelijk samenwonende koppels zijn immers onderworpen aan een aantal regels, en de notaris zal waarborgen dat de opgestelde samenlevingsovereenkomst strookt met deze wettelijke regels.

Bron: Fednot

In de huurprijs van een studentenkamer of –studio moeten alle kosten en lasten zijn opgenomen

Als de verhuurder een huurprijs vraagt van bijvoorbeeld 350 euro per maand, dan moeten alle kosten en lasten daarin zijn opgenomen. Dit om te vermijden dat je bij afloop van het huurcontract een hoge afrekening voorgeschoteld krijgt, met allerhande kosten en lasten die je niet had voorzien.

De verhuurder mag  een uitzondering maken voor het verbruik van water, energie, telecommunicatie en voor de eventuele belasting op tweede verblijven. In ons voorbeeld mag de kotbaas bovenop de maandelijkse huur van 350 euro dus wel nog kosten voor bijvoorbeeld elektriciteit aanrekenen.

De verhuurder mag slechts 2 maanden huur als waarborg vragen

De verhuurder mag geen drie of vier maanden huur als waarborg vragen. Twee maanden huur is het maximum. Als de waarborg bestaat uit een geldsom, dan moet je dat bedrag op een geblokkeerde rekening storten: een rekening op jouw naam of op naam van de eigenaar. De waarborg in cash overhandigen, mag niet. De huurwaarborg betaal je ten vroegste drie maanden voor het ingaan van de huur.

De kotbaas kan je in principe niet verhinderen om je kamer onder te verhuren aan een andere student als je een uitwisselingsprogramma volgt of een stage loopt

Een kotbaas weet logischerwijze graag wie er in zijn kamers of studio’s huist. Daarom is het niet toegestaan om je kot onder te verhuren of over te dragen aan een andere student. Daarvoor heb je de schriftelijke toestemming van de eigenaar nodig.

Die toelating is niet nodig als je, bijvoorbeeld in het kader van Erasmus,  een uitwisselingsprogramma volgt of stage loopt buiten je studentenstad.  Dan kan je de huur wel aan een andere student overdragen of onderverhuren zonder schriftelijke toelating van de kotbaas. Let wel: De kotbaas kan zich daartegen verzetten om gegronde redenen, bijvoorbeeld als de persoon aan wie je wil onderverhuren geen student is of geen middelen heeft om de huur te betalen. Bij onderverhuur – niet bij overdracht – blijf je ook mee aansprakelijk voor het nakomen van de huurverplichtingen.

Als student moet je de huur niet opzeggen tegen het einde van het contract

Als het huurcontract bepaalt dat de huur eindigt op 30 juni, dan moet je op voorhand geen brief naar de eigenaar sturen om de huur op te zeggen. De huur eindigt automatisch op 30 juni.  Het contract zal niet verlengd worden, zelfs als je vergeet op te zeggen.

Specifieke situaties waarin je de huur vroegtijdig kan opzeggen

Er zijn drie situaties waarin je het huurcontract vroegtijdig kan beëindigen. Bevind je je in één van de volgende situaties, dan moet je de huur wel  opzeggen via een aangetekende brief waarin je ook de reden opgeeft.

• Je kan de huurovereenkomst opzeggen nog voor ze in werking is getreden. Als dat meer dan 3 maanden voor de aanvang van het huurcontract gebeurt, dan kan het kosteloos. Als je de huurovereenkomst minder dan 3 maanden voor de startdatum opzegt, moet je een opzegvergoeding van 2 maanden huur betalen.

• Je kan de huur ook opzeggen als je de studies vroegtijdig stopzet. Dan moet je een opzeggingstermijn van twee maanden huur in acht nemen. Voeg bij je aangetekende brief ook een bewijsstuk van de onderwijsinstelling waaruit blijkt dat je je studies hebt stopgezet.

• Tot slot kan je de huur voor de einddatum opzeggen als één van je ouders ( of een andere persoon die instaat voor je levensonderhoud) overlijdt. Ook dan moet je rekening houden met een opzeggingstermijn van 2 maanden huur en een bewijsstuk voorleggen.

Als student bent je niet verplicht om het contract zelf te tekenen

Ga je samen met je ouders op zoek naar een kot? Dan kunnen je ouders het contract tekenen. Ook dan zijn de specifieke regels voor studentenkamers van toepassing. 

Andere aandachtspunten

Opdat de regels voor studentenhuur van toepassing zouden zijn, mag je niet officieel op het adres van je kot gaan wonen. Je moet je hoofdverblijfplaats bij je ouders houden. Anders kan je deze regels voor de huur van een kot niet inroepen.

Naast deze specifieke regels voor studentenhuur, zijn er in de Vlaamse Wooncode  een aantal elementaire vereisten inzake gezondheid, veiligheid en kwaliteit opgenomen waaraan je kot moet voldoen. Zo moet er in elke studentenkamer een wastafel zijn met koud en warm water, moeten de kamers voldoende privacy bieden, moeten ze een minimale oppervlakte hebben enzovoort.  

Tegen eind dit jaar zou een nieuw technisch handboek verschijnen dat meer duidelijkheid moet scheppen over wat mag en niet mag.

Bron: Fednot